10년 후 한강변 부자 나온다

불황기 고수들의 투자비법

전은성씨 "10년 후 부동산 투자처는 한강변"

[아시아경제 이은정 기자] 얼마전까지만해도 고수익이 보장된 '강남 재건축 아파트'는 부자가 되는 지름길로 통했다. 하지만 그 해 9월 국제 금융위기 발발 후 주택 시장 침체가 장기화되면서 강남 재건축 아파트마저 힘을 잃었다. '강남 재건축 시대는 끝났다'는 말이 나올 정도다.  

그렇다면 앞으로 10년 후 부자를 만들 부동산 투자처는 무엇일까. 재개발ㆍ재건축 투자 전문가 전은성 세종국토개발 대표는 '한강변'이 가장 매력적인 투자처라고 자신한다. 그 역시 4월말 한강변을 끼고 있는 서울 영등포구 양평동 일대에 있는 토지를 샀다. 서울 성동구 성수동 일대 한강변에 있는 다세대주택, 빌라 등도 눈여겨 보고 있다.

현재 50억원의 자산을 갖고 남부러울 것 없는 전 대표는 불과 10년전만 해도 한 중견주택건설업체 주택사업본부 직원이었다. IMF 금융위기 후 건설업 구조조정이 이어지면서 그 역시 임금 삭감 등의 고통을 겪었다. 새벽부터 밤 늦게까지 일해도 돈은 모이지 않았고 '내 집 마련'의 꿈은 점점 멀게 느껴졌다.

그가 2000년 회사를 그만두고 재개발 투자 시장에 입문한 것도 '서울에 내 집을 마련하겠다'는 소원에서 시작됐다. 출발은 좋았다. 2000만원의 종자돈 중 1000만원으로 서울 관악구 봉천동 일대에 부동산중개소 사무실을 내고 나머지 1000만원으로 재개발사업지구 내에 있던 무허가주택 지분을 샀다. 당시 다른 투자자와 공동으로 4000만원을 주고 사들인 이 무허가주택은 철거작업시 6000만원의 보상금까지 챙겼다.

하지만 '행운의 여신'은 그리 오래가지 못했다. 2003년 5월 분양권 전매금지를 내용으로 하는 부동산안정대책 발표 후 투자했던 재개발 지분 10건을 고스란히 날렸다. 예비 투자자들에게 부동산 투자 전 도시 및 주거환경정비법(도정법) 등 각종 정책 부터 철저히 분석하라고 조언하는 것도 여기서 비롯됐다.

전 대표는 이후 경기 부천, 수원, 용인, 성남 등 도정법 발표 수혜지역의 재개발 지분 투자에 주력했다. 또 2006년 8월 6억원 이상의 아파트를 대상으로 한 DTI(총부채상환비율) 등 금융규제가 시작되자 당시 6억원 미만이었던 영동 세브란스병원 근처 대림아파트와 선릉역 근처 동부해오름 아파트 소형평형을 사기도 했다.

 

대출 규제에서 비교적 자유로운 6억원 미만의 강남 지역 아파트는 오를 것이란 판단에서였다. 그의 판단은 적중했다. 3억8000만원대에 사들였던 아파트의 처분가는 5억5000만원이었다.

지난 10년간 재개발 투자로 쏠쏠한 재미를 챙긴 전 대표가 2차 도약을 목표로 하는 투자처는 '한강변'이다.

"10년 전 서울 강북의 아파트와 강남의 아파트 가격이 비슷했지만 지금 자산의 가치가 차이가 나듯 지금 한강변을 선점하지 못하면 영원히 진입할 수 없다.

 

부자여서 강남에 진입 한 것이 아니라 강남에 있었기 때문에 부자가 된 것처럼 10년 후에는 한강변에 진입했느냐에 따라 부자이냐, 아니냐가 갈릴 것이다."

'한강변' 투자에 강한 자신감을 보이는 것은 조망권에 따른 매매가격 격차가 확연히 벌어지고 있다는 데 있다. 한강 조망권 프리미엄의 대표 사례는 국내 최고가 아파트인 삼성동 아이파크. 국토해양부가 발표한 실거래가 기준으로 본다면 지난해 12월 이 아파트 196㎡의 28층 매매가는 56억3000만원이었지만 같은 평형의 7층은 33억원에 달했다.

 

조망권 프리미엄만 23억원인 셈. 이에 앞서 2008년 5월 146㎡의 3층 매매가는 22억3000만원이었고 28층은 29억5000만원에 각각 거래돼 조망권 프리미엄이 7억원에 달했다.

 

그는 "7층이 급매물이었다고 해도 23억원의 차이는 크다"며 "소득수준이 높아지고 웰빙바람이 불기 시작하면서 한강을 바라볼 수 있느냐에 따른 가격차가 더욱 확대되고 있다"고 설명했다.

전 대표는 "서울시가 추진하는 한강 르네상스 계획 등으로 한강변이 부각되고 있지만 공급량에 한계가 있다"며 "희소가치도 뛰어난 만큼 향후 1년내 투자하는 것이 좋을 것"이라고 강조했다.

 

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  한강변 병풍아파트 사라진다

                - 서울시,「한강 공공성 회복선언」발표. 사유화된 공공영역 도시구조 재편 

                - 복합용도 도입해 단조로운 주거중심 한강을 매력적 수변공간으로

                - 한강변 지역 여건에 따른 3개 구역으로 구분, 통합관리

                - 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도를 한강 변화 선도 전략정비구역으로 합동개발

                - 한강변 높이관리로 개방감과 시각통로 확보하고 스카이라인 획기적 혁신

□ 대한민국의 젖줄 한강이 서울의 도시구조 중심으로 재편, 시민 삶과 문화 속에 늘 함께하는 공간으로 다시 태어나고 한강변 병풍아파트는 사라질 전망이다.

□ 서울시는 삭막한 아파트로 둘러싸인 획일적이고 단조로운 한강변의 도시구조를 매력적 수변공간으로 변모시킴으로써 도시공간구조의 변방에 머물렀던 한강의 공공성을 회복, 서울의 중심으로 시민에게 돌려드리겠다는「한강 공공성 회복 선언」을 19일(월) 발표했다.

□ 한강 선유도공원에서 가진 현장설명회를 통해 오세훈 시장은 “그동안 성냥갑 아파트에 막혀 사유화 되었던 한강변을 시민의 공간으로 돌려드리고 한강변의 스카이라인을 획기적으로 바꾸어 놓겠다”고 밝혔다.

□ 이번「한강 공공성 회복 선언」은 서울시가 지난 2006년 7월 민선4기 출범과 함께 야심차게 추진 중인「한강르네상스 프로젝트」가 또 한번 도약하기 위한 단계로서 이를 통해 ‘한강 중심의 도시공간 구조 재편’이라는 큰 밑그림이 비로소 완성된다.

  ○ 서울시는 단계적으로 추진 중인 한강르네상스 프로젝트를 통해 반포ㆍ여의도ㆍ뚝섬ㆍ난지 4대 한강공원 특화사업을 08년 착공, 올 9월에 완공 예정이며, 한강접근도로 정비사업을 38개소에서 완료했다. 또 ‘토끼굴’로 불리던 제방 지하통로 34개소에 대한 사업을 올해 10월까지 완료하는 등 한강의 접근성을 높이고 경쟁력을 극대화하고 있다.

□「한강르네상스 프로젝트」가 공공 영역인 ‘제방 바깥 한강둔치’의 공간구조 개편과 수상이용 활성화에 중점 뒀다면 이번「한강 공공성 회복 선언」은 사유화된 ‘제방 안쪽 수변지역’에 주거 이외의 복합용도를 도입, 공공성을 대폭 강화하는 공간구조 재편에 초점을 맞추고 있다.

□ 현재 한강변은 85%가 주거지역이며, 그 중 아파트가 7개지구로서, 주거지역 중 20%는 이미 재건축이 완료됐고 나머지 80%도 기존 방식으로 개발계획을 세우고 있어, 한강 수변지역 공간구조 재편을 미룬다면 한강변의 공공성 회복 기회를 영원히 상실하게 된다는 절박한 심정으로 계획안을 마련했다고 서울시는 설명했다.

  ○ 한강은 지리적으로 서울의 중심에 있으나 제방 안쪽의 수변지역이 대부분 주거용도로만 개발돼, 1천만 시민과 관광객이 모두가 이용하는 공공공간으로서의 의미가 상실된 실정이며 아파트 장벽은 시각 통로를 가로막아 왔다.

  ○ 한강은 한반도 역사상 조선시대까지 물류와 교통의 중심공간으로서 한민족 삶과 문화의 중심이었으나 근대화 과정에서 교량의 건설로 육상교통의 장애공간이 됐으며 남북분단으로 바닷길이 막히고 상류지역에 댐이 건설되면서 사실상 ‘흐르는 호수’로 전락한 실정이다.

  

□ 서울시는 이번 선언의 기본방향을 ▴주거중심의 토지이용을 복합용도로 다원화 ▴ 한강변 높이관리, 개방감과 시각통로 확보를 통한 다양한 스카이라인 형성, 또 ▴비주거ㆍ공원ㆍ문화시설 확충 및 접근성 개선을 통한 공공성 대폭 확대로 제시했다.

□ 또 서울시는 세부 추진전략으로▴한강변을 3개 구역으로 구분해 통합관리 ▴한강 양안 남북벨트로 연계 ▴주변 여건과 조화되는 합리적 높이기준 제시 ▴한강변 대규모 공공용지 및 시설확보를 제시, 차별화된 발전전략을 마련했다. 

1) 지역 여건에 따른 3개 구역 구분, ‘한강변 통합관리’

  ○ 전략정비구역 : 이 구역은 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 등 한강연접 토지이용 변화를 선도할 지역으로서 개별개발 등이 진행되기 전에 통합 합동개발 방안 및 전략을 마련해 조속히 추진할 계획이다.

  ○ 유도정비구역 : 망원, 당산, 반포, 잠실, 구의자양 등 중ㆍ장기적인 중ㆍ소규모 개발이 예상되는 지역으로서 체계적 개발을 유도하는 단계적 발전방안을 제시한다.

  ○ 일반관리구역 : 기타 이외의 지역으로서 서울시 기본경관계획에 따른 관리방향을 포함한 일반적 가이드라인을 통해 통합 관리한다.

2) 지역 특성을 고려한 용도 특화, ‘한강 양안을 남북벨트로 연계’

  ○ 한강변 각 지역의 특성을 고려해 용도를 생태첨단산업(마곡~상암), 문화예술(당산～선유도～망원ㆍ합정～홍대문화지구), 국제금융업무(여의도～용산),보행문화(이촌～반포), 신문화복합(성수～압구정), 역사문화(암사～아차산)으로 각각 특화하고 한강 양안을 남북벨트로 연계한다.

3) 한강변 높이관리, 개방감과 시각통로 확보하고 스카이라인 획기적 혁신

  ○ 높이완화구역 : 여의도, 압구정, 잠실 등이 그 대상으로서 개발 압력이 크고 배후 조망대상이 없으며, 굴곡부인 지역은 최고층수 제한 없다. 단 주거부문 최고층수 50층 내외, 평균층수 40층 내외로 관리한다.

 

  ○ 높이유도구역 : 성수, 이촌, 반포, 구의자양, 당산 등 개발압력이 크고, 배후 조망대상이 있으나 굴곡부인 지역 또는 배후 조망대상이 없는 지역은 최고층수 50층, 평균층수 30층 내외로 관리한다.

  ○ 높이관리구역 : 그 외의 지역은 현행 기준 유지

4) 공공기여를 통해 한강변에 ‘대규모 공공용지 및 시설 확보’

  ○ 향후 한강변에 연접한 지역의 재건축 등 정비사업의 경우 기본적으로 순부담률 25% 이상의 기부채납을 통해 공공용지 및 기반시설을 확보하면서 개발이익을 공유하도록 할 예정이다.

5) ‘대중교통과의 연계 및 보행환경을 개선하여‘접근성 향상’

  ○ 한강변 동서축을 따라 지하철 등 대중교통수단과 적극 연계하고 광역 및 지구차원의 새로운 교통수단도 도입한다. 또 강변도로의 지하화 및 보행교를 설치해 시민 통행 불편이 없도록 한다.

□ 앞으로 서울시는 이번 선언에서 제시한 발전구상안을 현실화시키기 위해 연내에 우선 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 등 ‘전략정비구역’에 대한 법정 도시관리계획을 수립할 계획이며, ‘유도정비구역’에 대해서도 자치구 및 지역주민과 충분한 의견수렴, 추진전략 마련을 거쳐 전담 TF조직을 구성, 사업추진을 본격화할 계획이다.

□ 특히, 조만간 합동개발 방안을 마련해 추진 예정인 성수, 합정 등 5대 전략정비구역의 경제적 개발 효과는 총생산 28조 6천억원, 부가가치 12조 3천억원, 고용창출 약 20만 명으로서 침체된 경기에 새로운 성장동력을 제공, 국가경제 활력 견인에 일조할 것으로 기대된다.

□ 다만, 한강변의 입지 여건상 부동산 상승이 우려되는 만큼 단독주택지에 대해서는 지분쪼개기에 의한 투기방지를 위해 건축허가를 제한할 예정이다.

  ○ 또 해당 지역에 대한 토지거래 동향 지속 모니터링을 통해 부동산 가격의 상승 또는 투기조짐 포착되면 즉시 토지거래 허가구역 또는 투기지역 및 주택거래신고지역으로 지정해 부동산 가격 안정을 유지해 나갈 계획이다.

□ 서울시는 “이제 한강은 민선4기 출범과 함께 시작된「한강르네상스 프로젝트」, 2단계 조치인「한강 공공성 회복 선언」그리고 중앙정부에서 추진 중인 경인운하 사업과 긴밀한 연계 속에 서울시민의 진정한 삶의 중심으로 거듭나게 될 것”이라고 밝혔다.

합정지구 발전구상안

여의도지구 발전구상안

 

이촌지구 발전구상안

압구정지구 발전구상안

 

성수지구 발전구상안