전세금 돌려받기…그 오해와 진실

전세금 돌려받기…그 오해와 진실

 

기사입력 2014-05-07 09:25 [헤럴드경제=남민 기자]

 

제때 전세금을 돌려받지 못해 곤란에 처한 사람들이 많다. 전세금 돌려받기가 어려운 세입자들은 답답한 마음으로 인터넷이나 지인을 통해 문제해결 방법을 알아보지만, 사람들마다 조언해주는 것도 다를 뿐 아니라 어떤 경우에는 맞지 않는 정보를 얻게 되어 혼란이 가중될 수 있다.

 

이러한 전세금 돌려받기의 해법은 무엇일까. 법률사무소 아이로이어가 제시하는 전세금 돌려받기에 관한 오해와 진실에 대해 알아본다.

 

1. 계약만료 후에도 다음 세입자가 들어올 때까지 집주인은 전세금반환을 하지 않아도 된다?

 

원칙적으로, 틀린 말이다. 집주인은 다음 세입자가 있든 없든 계약만료 후 세입자가 이사를 나갈 시 전세금 반환을 할 의무가 있다.

 

하지만 많은 집주인들이 다음 세입자가 구해지지 않으면 전세금을 돌려줄 수 없다고 하여 세입자 입장으로서는 당연하게 보장되어 있는 전세금 돌려받기가 어려운 때가 많다.

 

이렇게 자신의 의무를 다하지 않고 세입자에게 피해를 주는 집주인에 대해서는 전세금 돌려받기를 위한 법적 절차를 통하여 강제로 전세금을 반환받는 방법을 모색해 보아야 한다.

 

​2. 전세금 돌려받기를 위해서는 전세금반환청구소송이 아닌, 지급명령이 유리하다?

 

일부 틀린 말이다. 전세금반환청구소송과 지급명령은 전세금 돌려받기를 위한 강제집행에 필요한 집행권원(판결문 등)을 얻는 절차이다.

 

두 절차는 각 장단점이 있기 때문에 상황에 따라 어떤 방법이 더 좋을 지는 판단해 보아야 하는 것이지, 무조건 지급명령이 빠르고 좋다라고 말할 수는 없는 것이다.

 

​즉, 비협조적인 집주인의 경우 송달이 안 되거나 이의신청을 할 수 있는데, 이 때에는 다시 일반 전세금반환청구소송 절차를 밟아야 하기 때문에 지급명령에 소요된 시간(1-2개월 가량)은 허비한 것이 된다.

 

△ 집주인의 주소를 명확히 모르거나 연락이 안되는 경우

△ 집주인이 이의신청을 할 것이 예상되는 경우

△ 기타 집주인의 비협조로 인한 어려움을 겪어 온 경우에는 오히려 전세금반환청구소송이 유리한 방법이 될 수 있다.

 

3. 전세금반환청구소송 승소시 집주인에게 연 20% 이자와 변호사비용, 손해배상까지 받을 수 있다.

 

무조건 연 20% 이자와 변호사비용, 손해배상을 모두 받을 수 있는 것이 아니라 다음의 요건에 충족해야 한다.

 

△ 연 20% 이자 받는 법

 

전세금반환의무의 존재와 범위에 관해 집주인이 다툴 타당한 이유가 없다는 점이 인정되어야 하며, 이사 후에 인정될 수 있다. 따라서 처음 소장 작성 시부터 이 부분이 명확하게 파악되도록 주장과 입증(증거제출)을 하여야 한다

 

△ 변호사 보수(변호사비용) 받는 법

 

변호사보수 등 소송비용은 전세금돌려받기를 위한 소송에서 패소한 자가 부담하게 되며, 그 인정되는 금액은 전세금의 금액에 따라 다른데, 예외는 있으나 5000만원의 전세금의 경우 통상 약 310만원의 변호사 보수가 인정된다.

 

△ 손해배상 받는 법

 

손해배상 부분은 무조건 인정되는 것이 아니라 손해의 발생 및 인과관계 등을 입증하여야 한다. 실제로 법률사무소 아이로이어(대표 변호사 송명욱)에서 수행한 사건 중에서는 제 때에 전세금을 돌려받기가 어려워 세입자가 새로 계약한 집의 계약금을 몰취당한 경우에 그 계약금을 집주인이 배상하라는 판결을 받은 바가 있다.

 

이러한 손해배상 부분이 있다면 빠짐없이 소장 청구취지에 계산하여 지급하라는 판결을 받는 것이 중요하다.

 

4. 전세금 돌려받기를 위한 법적 절차는 간단하여 혼자서도 쉽게 할 수 있다?

 

겉으로 보기에 간단하더라도 상대방의 대응이나 본인의 소송 경험 등에 따라 매우 어려워 질수 있는 것이 소송 절차이다. 하물며 계속적으로 분쟁을 겪어온 당사자들 간의 소송을 무조건 쉽다고 하는 것은 혼란을 가중시킬 수 있다.

 

​무엇보다, 소장 작성 시부터 최대한의 이익을 볼 수 있도록 손해배상 부분을 포함하여 명확하게 청구금액을 산정하여 주장 입증하여야 하므로, 다른 사람이 쓴 다른 사건의 서식을 그대로 참조하여 쓴다하여도 비전문가인 사람들이 소장을 자신의 상황에 맞게 적절히 작성하는 것은 어려울 수 있다.

 

​또한 소장을 작성한 후에 상대방 집주인이 답변서를 낸 후에는, 그에 대한 반박과 증거를 담은 준비서면 등 추가로 제출해야 하는 서류가 있고, 법원에서 각종 보정명령을 하거나 석명을 구하는 경우가 많으므로 그 부분에 대하여도 적절히 대응해야 한다.

 

​나아가 법원에서 하는 재판에 본인이 직접 출석하여야 하는 것도 큰 부담이 될 수 있는데, 출석을 원하지 않거나 여러 사정으로 재판에 출석할 수 없는 경우 처음부터 변호사를 선임하여 대리 출석하도록 하는 것이 낫다.

 

​이렇게 재판이 끝나고 판결문을 받는다고 해도 바로 집주인이 스스로 돈을 주지 않는다면 강제집행 절차(경매신청, 압류 등)를 밟아야 하는데, 이렇게 강제집행절차를 직접 하는 것도 많은 시간과 노력이 소비되는 어려운 과정이 될 수 있다.

 

​이러한 점을 잘 모르는 사람들은 소장이나 지급명령만 작성하여 법원에 제출하면 전세금 돌려받기가 가능할 것이라 생각한다. 하지만 전세금 돌려받기를 위해서는 소장작성제출- (집주인답변서제출)- 준비서면작성- 재판출석 - 판결문획득 후 강제집행신청 - 강제집행절차를 모두 거쳐야 법적 절차가 완료된다.

 

​따라서, 처음부터 전세금을 돌려받기 위한 소송전략을 전문가인 변호사에게 상담을 받아 보는 것이 훨씬 적절한 방법이 될 수 있다. 인터넷 상에 떠도는 답변이나 법률전문가가 아닌 사람들의 조언은 개별적인 세입자들의 문제에 대하여 적절한 해법을 제공하지 못하는 경우가 많기 때문이다.

 

5. 전세집에 근저당, 가압류등이 많이 걸려있으면 내 전세금은 받을 수 없다?

 

​원칙적으로, 그렇지 않다. 전세금 돌려받기를 위해서는 전세집만을 강제집행(경매) 할 수 있는 것이 아니라, 집주인의 다른 부동산, 자동차, 동산, 통장(예금) 등 광범위한 재산에 대하여 강제집행이 가능하다. 즉, 전세집 경매절차에서 배당받지 못한 전세금을 돌려받기 위하여는 법령상 일정한 제한이 있을 수는 있으나, 원칙적으로 집주인의 통장을 압류하고, 월급을 압류하고 자동차도 경매에 붙이는 것이 가능하다.

 

​만약, 현재 모든 재산을 강제집행하여도 부족분이 있다면, 이후에도 소멸시효기간 내에서는 계속 강제집행을 진행할 수 있다.

 

​​이러한 전세금 돌려받기에 관한 오해와 진실에 관하여, 법률사무소 아이로이어 송명욱 변호사는 “보통 2000만원 이상 되는 거액의 전세금의 경우 집주인에게 추가로 청구할 수 있는 지연손해금이나 변호사보수 등을 고려하여 직접 믿고 맡길 만한 변호사를 만나 상담을 한 후 선임을 하는 것이 다른 경우보다 세입자들에게 유리할 수 있다”고 설명했다.

 

​결국, 줄어들지 않는 전세금 분쟁에 관하여 세입자 개인이 할 수 있는 최선의 방법은 적절한 법적 절차를 통하여 전 재산과 다름없는 전세금 돌려받기를 적극적으로 시도해야 하며, 적합한 소송 전략을 짜기 위해서는 변호사 등 전문가들의 조언을 구하는 것이 필수적이라는 결론에 이르는 것이다.

 

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내용증명이란?

 

내용증명은 "개인 상호간에 있어서 채권·채무의 이행 등 권리의무의 득실변경에 관하여 발송되는 우편물로 문서내용을 증거로 남길 필요가 있을 경우와 채무자로 하여금 채무의 이행 등을 최고하기 위하여 주로 이용되는 서비스입니다"

 

법적으로 강제하는 효력은 없지만 민사소송으로 진행될때 채권회수에 대한 노력의 일환으로 승소를 이끌어 낼수 있기 때문에 법적으로 가기전 마지막으로 해야할 단계로 보시면 되겠습니다.

 

내용증명 보내는 방법

 

내용증명을 작성할때는 발송인,수취인 주소성명이 기재되어있어야 합니다.

또한 봉투겉면에 기재되어있는 받는사람과 보내는 사람의 주소 성명과 일치해야 합니다.

 

발송인과 수취인이 명확해야하기 때문입니다.

 

내용증명의 내용은 육하원칙에 따라 기재하고 채권채무에대한 관계나 일자,금액,독촉에 대해 기재해 주시면 되겠습니다.

 

내용증명 문서작성이 다 됐다면 문서 총 3부하고 봉투 1매가 필요한데요, 작성한 문서 한부는 받는사람(수취인)에게 보내고 또 한부는 우체국에서 보관하고 한부는 발송인이 보관하게 됩니다.

 

다시말해, 우체국에서 해당 내용의 문서를 언제 받는사람(수취인)에게 보냈다는 것을 증명하는 것입니다.

 

인터넷우체국의 내용증명 문서는 전자서명 및 위ㆍ변조방지 등을 통하여 원본에 문제가 없도록 보장하므로 안전하게 내용을 증명하며 내용증명 문서는 3년동안 전자문서로 보관합니다. 그래서 보관기간인 3년 이내 언제든지 인터넷 상에서 내용문서를 조회하거나 재증명 받을 수 있습니다.

 

또 같은 내용증명 문서를 한번에 최대 20명까지도 발송 가능합니다.

 

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내용증명서 작성요령

 

상품의 반품 및 해약시, 계약해지시, 독촉장 발송시 등 내용증명 서류는 특별한 양식이 정해져 있지는 않지만 갖추어야할 내용이 있습니다.

 

내 용 증 명 서   수신인 : ○○○  1명일 경우 주 소 :   수신인 : ○○○  2명일 경우 주 소 :   발신인 : ○○○ 주 소 :   제 목 : 계약해지에 따른 전세보증금 조기 반환   계약 부동산의 표시   소  재  지  서울시 종로구 청운동 - - - -  아파트 00동 000호 전세보증금 金 ○○○○ 원 (\○○○○) 전 세 기 간 년    월    일 ∼    년   월    일   상기 부동산에 대하여 ○년 ○월 ○일 임대인 ○○○과 임차인 ○○○는 전세계약을 체결하였다.   A4용지를 기준으로 가급적 6하원칙에 따라 전달하고자 하는 내용을 알기쉽게 작성. ※ 이면지, 뒷면에 낙서있는 종이 등은 사용불가   전세보증금 반환을 ○년 ○월 ○일까지 지급하지 못할 경우에는 부득이 민/형사상의 법적 조치를 취할 수밖에 없으므로 정해진 기일 내에 전세 보증금  金      원 (\         )의 반환 이행을 촉구합니다.   아울러 현재 임차인 ○○○는 ○년 ○월 ○일 이후, 미지급 전세보증금에 대하여 지급명령 신청(전세금반환소송)을 통하여 전세 보증금 ○억 ○천만원에 대하여는 연 20%의 금리를 요구할 수 있고, 전세보증금, 독촉절차비용(변호사비용), 지연손해금 등의 합계액을 지급명령서 도착 후 14일 이내에 지급하셔야 합니다.   이에 대한 아무런 조치를 취하지 않을 경우 부득이 상기 부동산을 경매에 넘길 수 있음을 내용증명을 통하여 알려드립니다.   ○ 년    ○ 월   ○ 일   위 발신인 : ○○○ (인)   붙임 : 관련 자료 1부.

 

① 수신 : 보내는 사람의 이름과 주소 기입

② 발신 : 받는 사람의 이름과 주소 기입

③ 제목 : 내용증명에 대한 제목

④ 내용 : A4용지를 기준으로 가급적 6하원칙에 따라 전달하고자 하는 내용을 알기쉽게 작성.

※ 이면지, 뒷면에 낙서있는 종이 등은 사용불가

⑤ 날짜 : 작성하여 보내는 날짜

⑥ 발송인 : 보내는 사람의 이름과 서명을 기입

 

 

주의사항

○ 내용증명서는 총 3부 필요

   - 받는 사람 발송용 1부

   - 보내는 사람 보관용 1부

   - 접수우체국 보관용 1부

 

내용증명서 내용 안에 기재된 보내는사람, 받는사람과 동일하게 우편발송용 편지봉투 1매를 작성.

 

한번 작성된 내용증명은 작성인이라 할지라도 마음대로 고치거나 지울수 없으며 부득이 수정이 필요할 경우에는 반드시 내용증명서 난외여백에 그 사실을 기재하고 보내는 사람의 도장을 날인하여야 함.(화이트, 수정액등 사용불가)

 

내용증명서 접수시 필요서류

 

① 내용증명서 3부

② 우편발송용 봉투

③ 수수료

  - 내용증명수수료(기본 1100원 ☞매수 추가마다 500씩 증가)

  - 우편발송요금(기본 1170원 ☞ 중량 및 배달속도 등에 따라 차등)

④ 신분증 및 도장 : 내용증명 접수과정에서 경우에 따라 신분증과  

    도장이 필요한 경우가 있으니 가급적 지참하시기 바랍니다.

    (내용증명 접수는 본인이 아니어도 가능)